최고가 매수인이 되었을때 경매사건 열람, 복사의 중요성

요즘 부동산 시장이 침체되어 가면서 부동산 경매 시장에 점점 경매물건이 나오기 시작할 수 있습니다. 그때를 놓치지 않고 만약 부동산 입찰에서 최고가 매수인이 결정되었다면 기쁨은 잠시 혹시 내 경매 물건의 하자가 없는지를 살펴보아야 합니다. 바로 민사집행사건 기록을 살펴보는 것입니다.

 

1. 최고가 매수인이 되었을 때 제일 먼저 해야 하는 일

 

▶일반적으로 최고가 매수인으로 결정 나면 매각허가 결정이 1주일 안에 결정이 납니다. 그러나 부동산 입찰의 권리분석이 문제가 없는지 확인하는 절차가 꼭 필요합니다.

• 왜냐하면 잔금을 지불하면 소유권이 자동적으로 넘어오지만 만약 부동산 경매 물건에 하자가 있다면 이를 빨리 발견하고 매각불허가 결정을 내려야 하기 때문입니다.

 

▶경매사건기록 등의 열람 복사를 해 보아야 합니다.

• 최고가 매수인으로 결정되면 경매절차의 이해관계인으로서 경매사건기록을 열람, 복사할 수 있습니다.
• 경매사건기록을 열람, 복사를 신청하는 사람은 이해관계인임을 소명하지만 확실한 경우에는 소명하지 않아도 됩니다.  
• 경매 기록상 이해관계인이라는 사실이 불명확할 때에는 복사청구를 할 때에는 전체에 대한 복사청구는 되지 않고 복사할 부분을 특정하여야 합니다.
• 경매절차상의 이해관계인 외 경매사건기록을 열람, 복사할 수 있는 사람은 다음과 같습니다.
  • 파산관재인이 집행당사자가 된 경우: 파산자인 채무자와 소유자
  • 민법, 상법 그 밖에 법에 의해서 우선변제청구권이 있는 배당요구채권자
  • 대항요건 없는 임차인으로 현황조사보고서에 표시되어 있는 사람
  • 건물을 매각하는 경우의 그 토지 소유자
  • 대지를 매각하는 경우의 그 지상 건물 소유자
  • 가압류 채권자, 가처분 채권자, 점유이전금지가처분 채권자를 포함한다.
  • <부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법>의 규정에 의하여 부도임대주택의 매입을 요청받은 주택매입사업자 시행자
  • 최고가매수신고인, 차순위매수신고인

 

 

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2.  경매기록열람으로 찾아낸 가장임차인 사례.

① A는  대항력 있는 최선순위 B 임차인이 있는 아파트를 낙찰받고 최고가 매수인이 되었습니다. A는 권리분석결과 낙찰을 받았을 경우에 등본상의 권리는 소멸하고 최선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 것으로 권리분석을 했고 또 B임차인은 전입신고만 되어있고 확정신고가 없이 권리신고를 하였습니다. 하지만 대출액과 B임차인의 보증금 가격을 합한 경우에 감정평가금액보다 훨씬 금액이 크다는 것을 알고 가장임차인일 가능성을 염두에 두고 부동산 경매에 입찰을 했습니다.   또한 문건 접수 기록상에도 <채권자 B 씨 열람 및 복사신청, 배당배제신청 서류>등을 미루어 입찰에 입 했습니다.

• 최고가 매수인이 되고 나서 경매사건기록을 열람, 복사한 결과 사건 전입세대조사확인서와 임대차계약확인서를 복사 확인한 결과 대출 신청 시에 이 아파트에 임차인이 없는 것으로 나타났으며 주민등록등본을 확인한 결과 대항력 있는 임차인 B 씨는 채권자인 소유자의 동생으로 확인되어 가장 임차인으로 판결이 났습니다. 
• 경매물건 중에는 소유자와 친인척 또는 지인 관계에서 소유자의 집에서 무상으로 살다가 경매가 진행되면 소유자와 짜고 임대차계약서를 작성하는 등 가장 임차인일 경우도 있습니다.

 

②A 씨는 성남의 아파트를 낙찰받아서 최고가 매수인이 되었습니다. 경매입찰 전 권리분석에서 대항력 있는 임차인 B 씨가 있었지만 대출금액이 아파트 금액의 거의 80% 정도가 되어서 은행에서 대항력 있는 임차인의 보증금도 어느 정도 있는데 이런 대출을 해 주는 건 미 상식적이라서 가장임차인이라고 생각하고 낙찰을 받아 최고가 매수인이 되었습니다.

• A 씨는 최고가 매수인이 되고 나서 경매사건기록을 열람, 복사한 결과 사건 전입세대조사확인서와 임대차계약확인서를 복사 확인한 결과  생각지도 못하게 B 씨가 가장임차인이 아닌 진짜 대항력 있는 임차인이라는 점을 알게 되었습니다. 
• 경매기록을 열람한 결과 이 부동산은 처음부터 경매가 된 것이 아니라 이 집 소유자가 운영하는 회사에서 대출신청 시에 혹시 몰라 같이 공동담보로 잡힌 물건이었고 이럴 경우에는 은행에서 대항력 있는 임차인 여부와 상관없이 대출이 된 경우입니다.
• 이럴 때는 두 가지 결정을 해야 합니다. 보증금을 포기하고 부동산 경매를 포기하거나 생각지도 못한 임차인 보증금을 더 들여서 살 만큼의 미래 가치를 생각해봐야 합니다.

 

3.  경매사건기록열람하고 복사하는 것은 낙찰받은 후 중요한 이유

 

▶ 경매기록 열람, 복사는 나의 권리분석을 다시 점검하고 낙찰 후에 부동산을 인도받는 과정에서 중요합니다.

①유치권이 있는 경우: 낙찰 후 민사집행사건기록을 열람 복사 후에 경매신청서와 부속서류, 유치권 신고서, 공사도급계약서, 세금계산서, 영수증, 수리내역서, 임대차계약서, 근저당권설정자의 유치권 신고에 대한 의견서, 유치권부존재 소송등을 참고하여 유치권 성립 여부를 진진하게 해 보아야 합니다. 

• 특약사항 살펴보기: 예를 들면 임차인이 인테리어 비용으로 유치권 신고를 했을 경우 임대차계약서 상의 <건물원상회복 조항>이 있는지 은행대출신청 시에 <유치권을 주장하지 않겠다>는 조건으로 신청했는지 등의 특약사항을 살펴봐야 합니다. 임대차계약서의 원상회복 조항 찾아보기
• 동업관계 살펴보기: 건축주와 공사업자가 동업관계일 때도 유치권 성립이 되지 않습니다.
• 유치권 부성립 조건 살펴보기: 유치권자가 경매개시결정등기일 이후에 점유를 시작했으면 유치권 성립이 되지 않습니다. 공사업자의 사업자등록증의 사업개시일, 도급계약서의 날짜 등을 살펴서 유치권신고자를 첨부서류를 확인하여 유치권 성립 여부를 판단해 봅니다.

②대항력 있는 선순위 임차인 경우: 낙찰 후  등기부등본과 임대차계약서, 임차인의 주민등록등본, 법원의 감정평가보고서, 현황조사보고서, 권리신고서, 배당 배재신청서 등 법원의 사건기록을 열람하여 임차인을 권리분석을 다시 해보는 것입니다.  부동산 경매 참가시에는 알 수 없었던 사건서류등과 부속서류로 인해서 좀 더 확실하게 권리분석을 할 수 있습니다.

 

③부동산 낙찰 후에 부동산 인도 및 협상과정에서 경매사건기록 열람과 복사를 이용하여 증거자료로 사용하거나 제시하면 좀 더 수월하게 합의를 할 수 있습니다.  

인도합의가 잘 되지 않는다면 사건기록 열람, 복사한 서류를 기초로 하여 인도명령신청 시에 증거자료로 제출하고 관할 세무서등 사실조회를 신청할 때도 증거 자료로 사용할 수 있습니다. 

 

4.  경매사건기록열람에 있는 서류들

목록의 표지	이해관계인 열람표	우편송달부	매각물능조서
부동산경매신청서	매각명령서	등기부등본	매각불허가결정공고보고서
저당권설정계약서	매각기일조서	등기촉탁서	매각결정문
경매개시 결정문	최고서	의견서	평가명령서
즉시항고장	현황조사명령서	소송기록송부서	항고기각결정문
우편송달통지서	권리신고 및 배당신청서	대금지급기일지정서	임대차계약서
재항고장	입찰명령서	대금지급기일조서	감정평가서
재매각명령서	매각명령서	매각조서	부동산현황조사보고서
매각물건명세서	매각기일공고 및 공고게시보고서

 

 

2023.02.06 - [분류 전체 보기] - 부동산 특수경매 권리분석 수익 극대화 할 수 있다.

부동산 특수경매 권리분석 수익 극대화 할 수 있다.