부동산 특수경매 권리분석 수익 극대화 할 수 있다.

요즘 부동산이 전체적으로 가라앉는 가운데 예전보다 부동산 경매에 관한 관심이 적어지고 있다.

하지만 이런 상황일수록 일반 부동산 경매 물건보다는 특수 물건에 대한 권리분석을 철저히 해서 특수경매로 돈을 벌도록 해 보아야 한다. 

 

1. 특수물건 경매, 왜 해야 할까?

①누구나 하는 일반경매로는 더 이상 수익화 내기가 어렵다.

• 그리고 초보자가 경매 공부를 할 때 제일 먼저 권리분석이라는 것을 배우고 그나마 제일 쉬운 아파트 그다음으로는 주거용 부동산에 권리분석을 하게 된다.
• 이유는 아파트는 권리분석을 할 경우 그렇게 많은 어려움이 없다. 특히 임차인이 많거나 대지권미등기 같은 특수한 경매가 많지 않기 때문에 초보자들에게 처음 경매를 할 때 권하는 것이 아파트인 것이다.
• 하지만 아파트는 권리분석을 열심히 하고 수익성 분석까지 열심히 해서 하자가 없을 경우에 경매 참여 시에는  입찰자와 경쟁도 심하고 낙찰가율이 100%를 넘는 경우도 서울에는 있고 수도권도 80%가 넘다 보니 여러 가지 세금등을 감안했을 때 수익성도 낮을 뿐 아니라 1년에 한건도 낙찰받지 못하는 경우도 발생하는 것이다.

 

​②부동산 경매를 하는 이유인 <가성비>에 부합한 경매이다. 

• 부동산 경매를 시작하는 이유는 일반 매매거래로 사는 것보다 부동산 경매 물건을 싸게 사기 위해 경매를 한다. 
• 그리고 경매에서 싸게 입찰하고 난 후에 여러 가지 세금이나 혹은 실내수리를 해야 할 경우도 많기 때문에 어느 정도의 부동산 경매 시에는 더 낮은 가격에 입찰받아야 수지 타산이 맞다.  즉 가성비에 부합하는 것이 특수 경매이다.

 

2. 특수경매물건은 아직도 희망이 있다.

 

①특수 물건은 일반경매보다 사람들이 생소하고 낯설어서 입찰가 경쟁도 낮고 입찰가도 낮다.

• ​이제 부동산 경매가 예전처럼 특정사람들만의 영역이 아니라 경매의 대중화로 인해 더 이상 값이 싸면서 수익화를 올릴 수 있는 경매물건이 쉽지 않다.
• 특수경매물건은 오히려 일반경매보다 소액으로도 투자가 가능하다. 
• 경매에서의 최대의 이익을 남기기 위해서 일명 특수경매인 법정지상권, 유치권, 지분등의 특수물건을 경매를 하여 수익화를 올려야 한다.
• 특수경매는 이런 법정지상권이나 유치권, 지분등의 일반적이지 않은 물건들은 사람들이 권리분석이 어렵다고 생각하거나 익숙지 않은 물건이라고 생각해서 다른 일반 경매보다 몇 번의 유찰로 가격이 많이 떨어지는 물건들을 볼 수 있다. 

 

②특수경매물건은 협상이 가능하면 현금화가 빨리 될 수 있다.

• 특수경매의 물건은 법정지상권, 유치권, 지분등의 경매 물건으로 권리분석을 잘하여 낙찰을 받았을 경우에 협상을 잘하며 다른 일반경매보다도 현금화를 빨리 할 수 있다.
• 특수경매물건은 주로 지분이나 법정지상권일 경우에는 땅을 경매받았을 경우에는 건물소유자, 지분이 경우에는 다른 지분소유자들과 우위의 입장에서 협상을 할 수 있기 때문에 빠른 시일 내에 경매물건을 팔 수 있다.
• 법정지상권 특수물건은 법정지상권이 성립하지 않는 토지를 낙찰받았을 경우, 건물을 철거해야 하는 경우도 있고 이제 막 건물을 짓고 있는 등의 상황이라면 빨리 마무리하고 싶어 하기 때문에 일반 경매보다 빠르게 낙찰받은 물건을 팔 수 있는 경우가 많다. 
• 지분의 특수물건을 낙찰받았을 경우에도 다른 지분공유자 혹은 물건과 관련된 사람들이 고유자 우선매수청구권을 행사하지 못해서 입찰을 못했기 때문에 적당한 가격으로 지분을 매수하려는 경향이 있다.
• 특수경매에서는 협상이 우선이지만 장기화되거나 상황이 좋지 않을 때는 소송도 생각을 하고 낙찰받아야 한다. 그만큼 특수경매물건과 관련이 있는 사람들이 얽혀있기 때문이다. 소송을 하게 되면 일반적으로 협상이 더 빨리 끝나기도 한다. 
• 특수경매물건은 철저한 권리분석으로 낙찰에 성공하면 1건을 하더라도 일반 연봉보다 더 많은 수익도 가져다줄 수 있다.

 

​③특수경매를 하기 전에 권리분석을 철저히 해야 한다.

• 특수경매물건은 법정지상권, 유치권, 지분, 대지미등기등 일반경매물건과는 다르게 철저한 권리분석을 요구한다. 일반경매물건보다 천천히 꾸준하게 권리 분석 공부를 해야 한다. 
• 이 특수경매물건을 권리분석을 잘못할 시에는 어쩌면 일반경매물건보다 위험성이 높다. 그렇다고 모든 특수경매의 권리분석이 어려운 것은 아니다. 그래도 예외도 있을 수 있으므로 사례별로 꼼꼼하게 권리분석 공부를 하는 것이 좋다.
• 특수경매는 일반적인 경매보다 어느 곳이라도 하자가 있으므로 하자를 해결방법능력도 갖추는 것도 중요하다.

​

 

반응형

 

 

3. 특수경매물건의 대표적 사례

①선순위 임차인이 있는 특수경매 물건

• 선순위 임차인이 있는 물건 중에 감정가 1억 원인데 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 물건으로 잦은 유찰된 물건이 있다.  여기에 선순위 보증금이 7천만 원이어서 사람들은 매력이 없다고 판단한 것이다. 하지만 이 선순위 임차인은 법인이었다는 사실이다.
• 이 선순위 임차인 특수경매 물건은 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 물건이다. 법인의 경우에는 전입신고 대상자도 아니고 법인 명의로는 주민등록법상 전입신고도 할 수 없다.  물론 대항력도 없기 때문에 이 사실을 알고 낮은 가격에 낙찰을 했으면 엄청 많은 수익을 가져다주는 물건 중에 하나이다. (단 LH공사처럼 임대사업을 원래 하는 법인은 제외이다.)

 

​②법정지상권 특수물건

• 법정지상권은 건물이나 토지 중에 하나만 경매에 나온 물건을 말한다.  우리나라는 일반적인 부동산일 경우 건물과 토지를 따로따로 인정하고 있다. 집합건물을 예외이지만 집합건물에서도 대지권미등기등도 또 다른 의미의 특수 경매이다.
• 이런 건물과 토지에 대한 소유권을 별개로 인정하기 때문에 주인이 일치하지 않으면 사용에 제한이 따르기 때문에 경매에서도 낙찰률이 일반적으로 떨어지는 편이다.
• 법정지상권은 일반 조건만 맞으면 법에 따라서 인정되는 지상권의 종류이다. 이 법정지상권은 수목도 포함이 된다.
• 법정지상권과는 다르게 지상권이란 타인의 토지 위해  건물이나 수목 등을 소유 거나 사용할 수 있는 권리이다. 이에 토지소유자와 계약을 통해 인정되는 경우도 있고 이때는 등기부등본상 표기된다.
• 법정지상권은 지상권과는 다르게 별도의 등기 없이 법에 의해 인정된다. 법정지상권이 인정되는 토지일 경우에는 감정가의 7~8%, 요즘처럼 기준금리가 오르면 10%까지도 받을 수 있다.
• 법정지상권이 성립되지 않으면 건물을 철거요구를 할 수 있고 건물을 새로 올릴 수 있다. 하지만 건물이 오래되지 않았다면 대부분 지료를 내더라도 유지하려고 할 것이기 때문에 일반경매보다 유리한 위치에 있다고 할 수 있다.

 

매각물건명세서-법정지상권

 

③대지권이 없는 연립주택

• 알고 보니 이 지역은 특수경매 입찰 전에 미리 조사하여 재개발규역에 속하고 대지권이 없어도 조합원 자격을 준다는 사실을 확인하고 경매에 입한 것이다. 또 대지권이 없는 반쪽자리 연립이었기 때문에 사람들이 입찰이 별로 없었고 아주 싼 가격에 낙찰을 받을 수 있었다. 
• 대지권 없는 연립주택을 낙찰받는다고 다 수익화가 되는 것이 아니다. 일반적으로 대지권이 없는 경매 물건이 나오면 땅값을 지불하지 못해서 경매에 나온건지 아니면 시간이 지나면 자연스럽게 해결되는 상황인지를 살펴야 한다. 
• ​일반적으로 땅값을 지불하지 못해서 나온 대지권없는 연립주택은 낙찰받지 않는 것이 좋다. 낙찰을 받으면 낙찰금액과 별도로 대지권값을 지불해야 하는 상황에 놓일 수 있다.
• 그만큼 특수경매는 상황에 따라 달라질 수 있다는 점을 명심해야 한다.
• 법정지상권 부동산 경매 물건은 해당 경매의 물건명세서에 <법정시장권 성립 여지 있음>, <건물만 입찰>, <토지만 입찰> 같은 문구가 있는 물건이다. 건이 바로 그런 경우다. 이 문구대로 해석하면 남의 토지에 건물이 들어서 있다는 의미로 해석되는 것이다.
• 이런 법정지상권 경매에 참여하기 위해서는 최우선적으로 법정지상권 성립여부를 따져야 한다.  법정지상권이 성립되는줄 알고 건물을 낙찰받았는데 성립되지 않는다면 토지의 주인이 건물을 철거하라는 소송을 재기할 수 있기 때문이다. 또 반대로 법정시상권 성립되지 않은 줄 알고 낙찰받았는데 의도와는 다르게 법정지상권 성립이 되면 낙찰받은 토지의 이용도 어려워지고 매각하는데도 어려움이 생긴다.
• 이런 법정지상권의 여러가지 문제점들로 인해 유찰이 많이되고 따라서 낙찰가율도 떨어지는 것이다. 
• 하지만 이런 문제점들이 항상 존재하는 것은 아니다. 이런 법정지상권 성립이 되지 않는다는 권리분석만 확실히 한다면 토지낙찰을 받아서 <소유권방해배재청구권>을 행사하여 건물을 철거할 수 있다.

 

매각물건명세서-대지권별도등기

 

4. 권리분석을 위해서 꼭 해야 하는 일

①입찰당일 기준 등기부등본을 최신으로 발급받아서 확인해보아야 한다.(전세 계약 시에도 마찬가지)

• 단독건물일 경우에는 건물과 토지를 모두 발급받아보고 확인해야 한다. 
• 집합건물은 별도등기나 대지미등기가 있을 수 있으므로 이것에 유의하여 등기부등본을 발급받아 권리분석을 한다.

 

② 등기부상의 여러 가지 권리분석 용어에 대해서 공부해야 한다.

• 가처분, 구분지상권, 예고등기, 별도등기등 해당 용어에서 갖는 법률문제를 알아야 낙찰시에 인수해야 하는 권리인지 파악할 수 있다. 

 

③매각물건 명세서상의 말소기준권리 <최선순위설정일자>를 기준으로 인수여부 판단

• 등기부상의 권리들을 말소기준권리<최선순위설정일자>를 기준으로 앞에 있으면 대부분 인수해야 하고 뒤에 있으면 특수한 경우를 제외하고는 소멸하는 것이 원칙이다.
• 여기서의 예외는 말소기준권리보다 뒤에 있으면서도 인수해야하는 경우로 가처분, 구분지상권,예고등기 등이 있다. 
• 매각물건명세상의 <등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으서 매각으로 효력을 잃지 아니한다>라는 부분에 <해당사항 없음>, <인수공란>이라고 하더라도 인수하는 권리가 있을 수 있음을 유의하여 권리분석을 해야 한다.
• 임차권명령등기와 임대차등기에서 등기된 전입일자가 아닌 대항요건의 발생일자인 전입일자를 기준으로 말소기준권리와 비교해서 인수권리 여부를  판단해야 합니다.