부동산 경매 낙찰 매수: 잔금 납부 및 소유권 이전 촉탁하는 법

부동산 경매공부를 하고 나서 권리분석 등 공부를 열심히 해서 부동산 경매에 참여하게 되면 제일 높은 금액을 쓰게 되면 최고가매수인으로 결정됩니다. 그리고 최고가매수인이 되면 불허가사유가 없으면  매각허가결정결과 대금지급기한이 정해지면 잔금을 납부방법을 알아보겠습니다.

 

 

1. 최고매수인으로 매각결정확정 후 대금 납부

▶경매 시작 후에 매각결정까지 일반적으로 3개월~ 6개월 소요, 그리고 매각이 결정되기까지 일반적으로 7일 내에 결정되지만 이해관계인등의 항고등 매각불허의 사유가 있는지 조사하는 시간이 1달 정도 걸리기도 합니다. 

 

①부동산 경매 입찰일에 최고 매수금액을 쓰게 되면 최고가매수인으로 결정이 됩니다. 

 

• 최고가매수인 자격심사, 매각절차상 하자심사등을 법원에서 한 후에 불허가 사유가 없을 시에는 7일 이내에 매각허가결정을 선고합니다.
• 매각허가결정이 선고되고 1주일 이내에 이해관계인이 항고하지 않으면 매각결정이 확정됩니다.
• 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금 지급기한을 15일 내에 잔급을 납부하도록 정하여 최고가 매수인에게 통지합니다. 다만 배당표의 실시에 관계되는 채권자들이 승낙했을 때 매각대금 한도 내에서 우선채무를 인수(법원에서 줄 금액을 먼저 지급하면)하면 법원에서 지급기한을 늘릴 수도 있습니다.
• 최고가 매수인은 대금지급기한까지 대금납부를 해야 합니다.
• 여기서 납부금액은 경매 입찰 시 보증금을 뺀 나머지 매각대금입니다. 

 

②매수인이 지정된 날짜까지 납부하지 않았을 때?

• 차순위 매수신고인이 있을 때에는 차순위매수인에게 연락하여 매각을 허가 여부를 물어보고 차순위 매수신고인이 없을 시에는 다시 경매계로  재매각이 됩니다. 
• 재매각(재경매) 시에는 법원의 직권을 시작하며 이전 경매 시의 최저가로 다시 시작하며 전 낙찰자는 매수 신청에서 제외됩니다. 단 전 낙찰자가 재매각기일 3일 이전까지 연 2할의 지연이자와 재매각절차의 비용을 낸다면 재매각이 취소될 수 있습니다. 

 

③매수인이 대금 납부 시에 효력

• 소유권: 이전등기 없이도 부동산 소유권 이전가능하나 처분 시에는 반드시 등기 필요, 매각대금을 다 납부하면 권리 확정이 즉시 되어 등기부상 표시가 안 되어 있더라도 취득
• 점유이전: 점유권원이 없는 경우 부동산을 소유자에게 인도해야 할 의무 발생
• 매각확정: 이해관계인의 경매개시결정 이의신청 및 경매 취하 불가
• 보증금: 차순위매수신고인의 대금납부 의무 소멸로 매수신청보증금 반환신청 가능

 

 

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2. 최고매수인으로 매각대금 납부하는 방법

 

①준비물: 대금지급기한 통지서, 신분증, 도장, 매각대금

• 대금지급기한 통지서: 담당 경매계의 확인을 걸쳐 잔금대금납부서를 발급받습니다.
• 매각대금을 은행 대출로 납부할 경우: 금융기관은 대금납부 당일에 소유권이전등기와 근저당권 설정이 동시에 이루어져야 하기 때문에 은행은 지정법무사를 통해 소유권이전등기와 근저당설정 등기를 동시에 신청하고 대행하고 있습니다.
• 은행대출을 위해 필요한 서류
  • 입찰보증금 납부영수증(입찰 법정에서 영수증을 받으면 된다)
  • 대금지급기한통지서
  • 부동산 등기부등본
  • 주민등록등본
  • 인감증명서 및 인감도장

 

②매각대금 납부 순서

준비물(대금지급기한 통지서, 매각대금, 신분증을)을 준비한 후 → 해당 법원 경매계에서 잔금대금 납부서를 발급→ 잔금을 납부한 후에 법원 내 은행에 가서 <법원보관금영수증 수령+ 소송등인지 500원 현금납부 → 매각대금 완납증명서 수령 → 법원 경매계로 이동후 등기 촉탁

 

 

3. 매각대금 납부 후에 소유권이전 및 말소등기 촉탁하는 법

▶소유권 이전 및 말소등기를 촉탁하는데 필요한 서류를 준비하여 신청서를 작성하고 법원에 접수하면 끝으로 부동산 경매는 대금을 납부하는 순간에 소유권이 이전되면 개인이 등기소로 바로 신청할 수 없고 법원이 부동산 소재지를 관할하는 등기소로 소유권 이전 신청을 요청해야 하는 등기촉탁으로 등기부에 소유권이전이 되는 것이다.

 

▶매수인이 대금을 납부하고 등기촉탁신청을 하면 법원은 매각허가결정등본을 첨부하여 매수인의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않는 부동산 위의 부담과 기입말소, 경매개시결정등기말소 등을 물건지 관할 등기소로 촉탁의뢰하게 됩니다.  관할 등기소는 등기가 완료되면 권리증인 등기필정보를 해당 집행법원으로 발송하게 됩니다.

말소한 등기는 매우 중요해서 집행법원에서 등기촉탁을 누락한 경우 등기소의 통지나 매수인의 추가촉탁신청에 의해 누락된 말소등기를 추가로 기입하도록 합니다.

 

①소유권 촉탁 서류 준비물: 

• 부동산등기사항전부증명서(토지/건물) - 인터넷 등기소 발급
• 대장등본(토지대장등본, 건축물대장등본)- 민원 24 발급, 관할구청 민원실
• 주민등록표초본(법인은 법인등기사항증명서)-민원 24 발급
• 국민주택채권매입필증-물건소재지 구청 내 은행(신한은행, 농협에서 매입 후 채권발행번호 기재) 
• (소유권 이전 및 말소를 위한) 등록세 및 지방교육세영수필확인서, 영수필 통지서-경매 물건 소재지 구청 내 은행 납부
• 등기신청수수료(1건당 15,000원, 말소 1건당 3,000: 토지, 건물 각각 적용): 은행에 현금 납부 후 영수증 첨부
• 말소할 등기 내역서 및 부동산 표시:각 3부-민원 24 발급 
• 주민등록표초본, 토지대장, 건축물대장:각 1부 

 

②소유권이전등기 촉탁 신청 접수 시 서류철 방법

 

▶법원제출용(1 SET), 등기소 송부용(2 SET), 복사본(3 SET), 송달료 예납금☞아래 서류 3 SET로 제출

법원 체출용(1SET)	등기소 송부용(2SET)	복사본(3SET)
-소유권이전등기 촉탁신청서 -부동산의 표시 -말소할 등기 내역서 -등록세 및 주택채권액 내역서 -주민등록표초본:낙찰자-복사본 -토지대장-사본 -건축물대장-사본	-부동산의 표시 -말소할 등기 내역서 -등록세 및 주택채권액 내역서 -(이전 및 말소) 등록세 확인서(은행) -주택채권(은행) -등기신청수수료 영수증(은행) -주민등록표초본:낙찰자-원본 -토지대장 -건축물대장	-부동산의 표시 -말소할 등기 내역서

 

 

③소유권이전등기 촉탁(법원에서 등기소로 의뢰) 순서

1. 경매법원: 잔금을 납부하고 매가대금완납증명서 발급받는다.
2. 서류준비(매각대금완납증명서, 토지등기부등본, 건물등기부등본, 토지대장, 건축물대장)를 발급받고 경매 물건 관할 구청 세무과로 간다.
3. 관할 세무과: 취등록세 신고서 작성, 매각대금완납증명서 사본, 부동산 목록 창구에 제출, 말소등록세, 취등록세 납부서 겸 영수증 발급받아 납부한 후에 영수증 등을 챙긴다.
4. 세무서 내 은행: 주민등록표초본을 발급받고 취등록세 납부 영수증, 말소등록증 영수증, 국민주택채권 매입하고 확인증 발급(매입과 동시에 할인율 적용 차액만 계산)
5. 법원 내 은행: 인지대 납부
6. 경매법원: 등기촉탁신청서 작성 후에 부동산목록과 준비한 서류 첨부하여 접수계 접수
7. 등기권리증 수령 및 등기부등본 발급하여 확인한다.

 

 

④소유권이전등기 촉탁 시 소멸/인수되는 권리

 

소멸되는 권리	인수되는 권리
●압류등기 및 가압류등기 ●근저당권, 담보가등기, 경매개시결정등기 ●말소기준권리 보다 선순위인 전세권자가 배당요구한 경우 말소기준권리 이후 등기된 전세권, 지상권, 지역권, 임차권등기, 가처분등기, 보전가등기, 환매등기 ●특별매각조건으로 말소되는 권리	●보증금이 전액 변제되지 않은 최선순위 대항력 있는 임차권드기 ●말소기준권리보다 선순위인 전세권, 지상권, 지역권, 임차권등기, 가처분등기, 보전가등기, 환매등기 ●특별매각조건으로 인수되는 등기 ●예고등기

 

 

2023.02.07 - [분류 전체 보기] - 최고가 매수인이 되었을 때 경매사건 열람, 복사의 중요성

최고가 매수인이 되었을때 경매사건 열람, 복사의 중요성